Ley 85-25 de Alquileres: qué cambia para inquilinos y propietarios en RD

Una ley que reemplaza casi 70 años de legislación

Desde el 15 de agosto de 2025, cuando se publicó en la Gaceta Oficial núm. 11211, República Dominicana tiene un nuevo marco legal para los contratos de alquiler: la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, promulgada por el Poder Ejecutivo el 14 de agosto de ese año. La norma deroga de un solo golpe la Ley 4314 del 22 de octubre de 1955 y sus modificaciones, la Ley 17-88 del 5 de febrero de 1988 y el Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959, es decir, el andamiaje legal que regulaba los arrendamientos desde mediados del siglo pasado. Un año después de su entrada en vigor, todavía es común encontrar propietarios e inquilinos que negocian contratos con las reglas viejas en la cabeza, así que vale repasar qué cambió realmente.

El límite al depósito de garantía

Bajo la ley anterior no existía un tope claro, y en la práctica muchos propietarios exigían dos, tres o hasta cuatro meses de depósito más el primer mes de alquiler por adelantado, una combinación que dejaba a bastantes familias sin poder mudarse. La Ley 85-25 fija en su artículo 13 que, para viviendas, el depósito no puede exceder el equivalente a dos mensualidades del alquiler pactado. Para locales comerciales o de uso no lucrativo, la ley deja la cuantía del depósito a lo que acuerden las partes, sin ese tope.

Otro cambio con efecto práctico: la norma habilita que esos depósitos se coloquen en el Banco Agrícola o en el Banco de Reservas, donde generan un interés similar al de una cuenta de ahorros a favor del inquilino, en lugar de quedar simplemente en manos del propietario durante todo el contrato. Si el propietario retiene parte o la totalidad del depósito al final del contrato por daños al inmueble, debe notificarlo por escrito dentro de un plazo y respaldarlo con evidencia objetiva —fotografías, cotizaciones o presupuestos—, no basta con alegarlo de palabra.

Cuánto puede subir la renta cada año

Este es probablemente el punto que más preguntas genera. La ley no prohíbe que propietario e inquilino acuerden libremente un mecanismo de aumento —por ejemplo, atado a la inflación o a un porcentaje fijo— y en ese caso rige lo que se firmó en el contrato. Pero cuando el contrato no contempla ninguna fórmula por escrito, el artículo 8 establece que el incremento anual del alquiler de una vivienda no puede superar el diez por ciento (10%) del monto de la renta vigente. Esta protección aplica únicamente a viviendas; los alquileres comerciales quedan fuera de ese tope específico.

Qué pasa si el inquilino no paga

El procedimiento de desahucio por falta de pago también se acortó y se hizo más predecible, al menos sobre el papel. Antes de ir a los tribunales, el propietario debe intimar al inquilino a cumplir su obligación, dándole un plazo máximo de diez días calendario para ponerse al día. Si el inquilino no paga dentro de ese plazo, el propietario puede solicitar la fijación de una audiencia, que debe programarse dentro de los diez días siguientes a la solicitud, con una notificación previa de entre tres y cinco días antes de la fecha fijada.

La ley ordena que el proceso judicial sea sumario, es decir, que se resuelva en un máximo de dos audiencias en lugar de arrastrarse durante meses como ocurría bajo el régimen anterior. Una vez el caso queda en estado de fallo, el juez tiene un plazo de treinta días calendario para dictar sentencia. Si la sentencia ordena el desalojo, la ejecución —el llamado auto de traslado— debe emitirse dentro de los cinco días de recibida la solicitud correspondiente.

Terminación de contrato por vencimiento

Para los casos en que no hay impago sino simplemente que el propietario no quiere renovar el contrato, la ley exige un aviso previo mucho más largo que el que exige para el desahucio por falta de pago: un mínimo de noventa días antes del vencimiento para contratos de vivienda, y de ciento ochenta días para contratos comerciales o de uso no lucrativo, dado que un negocio necesita más tiempo para reubicarse sin perder clientela.

Otros cambios: comisiones y honorarios legales

Según el resumen que circula entre firmas inmobiliarias, la ley también busca aclarar quién paga la comisión del corredor inmobiliario, bajo la lógica de que "quien contrata, paga" —es decir, la parte que contrata los servicios de un intermediario es la que le paga, en lugar de trasladarle ese costo automáticamente al inquilino. También se menciona una división de honorarios legales entre las partes en determinados procesos. Vale aclarar que estos dos puntos aparecen documentados de forma menos uniforme entre las distintas fuentes consultadas que los plazos de desahucio y los topes de depósito y aumento, así que quien esté redactando un contrato debería confirmar el texto exacto del articulado con un abogado antes de asumir ese reparto como regla general.

Una aclaración necesaria: la ley ya está vigente, no es un proyecto

Vale la pena señalar esto porque circula información contradictoria: algunos artículos de prensa, sobre todo los escritos antes de agosto de 2025, todavía describen la Ley 85-25 como un proyecto en discusión en la Cámara de Diputados. Eso refleja el estado del proceso legislativo en julio de ese año, no la situación actual. Múltiples firmas de abogados dominicanas confirman, citando el número de Gaceta Oficial, que la ley fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y está plenamente vigente desde entonces.

Lo que sí sigue pendiente, según fuentes especializadas en el tema inmobiliario, es la publicación del reglamento de aplicación que debe detallar aspectos operativos de la ley —por ejemplo, el procedimiento exacto para depositar las garantías en los bancos estatales. Mientras ese reglamento no salga, algunos de los mecanismos más nuevos de la ley pueden tardar en aplicarse de manera uniforme en la práctica notarial y judicial.

Qué debe hacer un inquilino o propietario hoy

Si vas a firmar o renovar un contrato de alquiler en República Dominicana, conviene verificar que el depósito no exceda dos meses si se trata de una vivienda, dejar por escrito cualquier fórmula de aumento que se quiera aplicar (para no depender del tope automático del 10%), y saber que, en caso de disputa por impago, el proceso ahora tiene plazos concretos y más cortos que antes. Y si eres propietario y piensas no renovar un contrato, recuerda que el aviso de noventa días para vivienda no es opcional: notificarlo tarde puede complicar el desahucio, incluso si tienes razón de fondo.